Calculadora de Reforma e Revenda
Comece pelo preço de revenda e volte de trás para frente: o preço de compra é o resultado, não o ponto de partida.
O Que Esta Calculadora Faz
Pega o valor após a reforma e subtrai o orçamento da obra, os custos de financiamento e de carregamento durante o período, e o custo de vender, para mostrar lucro projetado, margem e o preço máximo de compra que os números justificam.
Para Quem É
Investidores analisando um projeto de reforma, construtores que passam a comprar por conta própria, e quem avalia um imóvel deteriorado e quer um número disciplinado em vez de um número otimista.
Como Funciona
Informe o valor realista após a reforma com base em vendas comparáveis, o orçamento da obra, quanto tempo pretende segurar o imóvel e seus custos de financiamento, carregamento e venda. A calculadora devolve lucro projetado, margem e o preço máximo que você pode pagar para atingir seu objetivo.
Perguntas Frequentes
O que é a regra dos 70%?
Um atalho de triagem: não pagar mais que 70% do valor após a reforma menos o orçamento da obra. Serve para decidir quais anúncios merecem um segundo olhar, e não é análise de crédito. Com o negócio em andamento, troque a regra pelos seus custos reais: ela assume em silêncio uma margem e uma carga de custos que podem não ser as do seu projeto.
Quais custos costumam ser esquecidos?
Os custos de carregar o imóvel enquanto a obra corre: juros, imposto predial, seguro, contas e taxa de condomínio; e ainda o custo de vender: comissão, tributos documentais e título. Juntos, eles apagam com frequência o lucro que a conta de compra mais reforma parecia mostrar.
Reforma e revenda funciona em Miami?
De forma seletiva. Miami é mais um mercado de apartamentos e valorização do que de valor agregado por reforma, e as regras e aprovações das associações limitam o que se pode fazer dentro de uma unidade. Aqui essas operações se concentram em bolsões específicos de casas unifamiliares com estoque antigo, onde o terreno carrega o valor.
Como definir o valor após a reforma?
Por vendas fechadas de imóveis comparáveis e reformados de modo semelhante no mesmo bairro, e não por anúncios ativos nem pelo que você espera do mercado. Se esse valor precisa que o mercado suba para as contas fecharem, o negócio é uma aposta de tempo e não um projeto de reforma.
Como se financia uma revenda rápida?
Em geral com dívida de investimento de curto prazo, precificada bem acima de um financiamento convencional, muitas vezes com pontos na originação e pagamento só de juros durante o período. Com a referência de 30 anos perto de 6.6-6.7% em meados de 2026, esse crédito fica bem acima, e cada semana extra de obra custa dinheiro de verdade.
Que margem devo buscar?
O bastante para absorver estouro de orçamento e uma venda mais lenta do que a planejada, porque os dois são comuns. Modele um prazo maior e um preço de revenda menor ao lado do cenário base. Se o negócio só funciona na coluna otimista, ele não é um negócio.