Calculadora BRRRR
Descubre cuánto de tu capital regresa al refinanciar y si la renta todavía cubre el nuevo préstamo.
Qué Hace Esta Calculadora
Recorre el ciclo completo de comprar, remodelar, rentar, refinanciar y repetir: el efectivo total invertido entre compra y obra, el préstamo que sostiene el avalúo posterior a la remodelación, el capital que regresa al refinanciar, y el flujo y rendimiento sobre lo que queda dentro del negocio.
Para Quién Es
Inversionistas que construyen un portafolio de renta sin capital nuevo en cada compra, propietarios de una propiedad ya remodelada que deciden entre refinanciar o vender, y cualquiera que quiera probar la estrategia BRRRR contra costos reales de Miami y no contra la hoja de cálculo de un seminario.
Cómo Funciona
Ingresa el precio de compra, el presupuesto de remodelación y el valor esperado con la obra terminada, y luego las condiciones del refinanciamiento y la renta que la propiedad terminada consigue. La calculadora muestra cuánto efectivo regresa, cuánto permanece invertido y qué rendimiento produce.
Preguntas Frecuentes
¿Qué significa BRRRR?
Comprar, remodelar, rentar, refinanciar y repetir. Adquieres una propiedad que necesita trabajo, la remodelas, colocas un inquilino, refinancias contra el valor mejorado y usas el capital devuelto para la siguiente compra.
¿Cuánto puedo sacar al refinanciar?
Los programas de refinanciamiento con retiro de efectivo para inversión suelen toparse en 70-75% del valor de avalúo. El nuevo préstamo liquida la deuda de compra y obra, y lo que sobra después de costos es el capital que recuperas. Si el avalúo sale bajo, esa diferencia se queda como dinero tuyo dentro del negocio.
¿Qué significa realmente rendimiento infinito?
Describe el caso en que el refinanciamiento devuelve todo el efectivo que pusiste y no queda capital propio invertido. Cualquier flujo posterior es rendimiento sobre cero, y de ahí viene la expresión. Requiere un incremento de valor suficiente para superar el tope del préstamo, y es la excepción, no el plan.
¿Hay un periodo mínimo de tenencia?
La mayoría de los prestamistas exige conservar la propiedad cierto tiempo antes de prestar sobre el nuevo avalúo en lugar de tu precio de compra. El requisito varía por programa, así que confírmalo antes de presupuestar sobre el valor mejorado: define cuándo regresa realmente tu capital.
¿La renta sigue funcionando después de refinanciar?
Esa es la prueba que se suele saltar. El nuevo préstamo es mayor que el anterior, así que el pago sube mientras la renta se queda donde la pone el mercado. Corre el flujo posterior al refinanciamiento incluyendo predial, seguro y cuotas de asociación antes de decidir cuánto retirar.
¿Funciona BRRRR en Miami?
Funciona donde puedes crear valor que un valuador reconozca, lo cual es más difícil en edificios de condominio con reglas de remodelación y más fácil en zonas de casas unifamiliares con inventario antiguo. El seguro y las cuotas también pesan más aquí, por lo que la prueba de flujo después de refinanciar importa más que la historia de plusvalía.