Калькулятор кредита DSCR для арендной недвижимости
Проверьте, проходит ли объект по собственному доходу, ещё до того, как отправите хоть одну налоговую декларацию.
Что делает этот калькулятор
Делит чистый операционный доход объекта на годовое обслуживание долга и даёт коэффициент покрытия, который оценивает кредитор, а затем идёт обратным ходом от аренды и показывает максимальную сумму кредита, допустимую при этом коэффициенте.
Для кого это
Инвесторы, покупающие арендную недвижимость в Майами и Южной Флориде; иностранцы без дохода в США, который можно подтвердить; предприниматели, чьи декларации занижают реальный денежный поток; и все, кто сравнивает программу DSCR с обычной ипотекой.
Как это работает
Укажите ожидаемую месячную аренду, операционные расходы, которые вы можете подтвердить реальными цифрами — налог на недвижимость, страховку, взносы ассоциации, управление, простой, — затем ставку и срок из вашего предложения. Калькулятор вернёт DSCR и максимальную сумму кредита при этом коэффициенте.
Часто задаваемые вопросы
Что такое DSCR?
Коэффициент покрытия обслуживания долга — это чистый операционный доход, делённый на годовой платёж по кредиту. Значение 1.0 означает, что объект ровно покрывает свой долг, выше 1.0 остаётся излишек, ниже — аренды не хватает и разницу закрываете вы.
Какой DSCR требуют кредиторы?
Минимумы программ обычно лежат в диапазоне от 1.0 до 1.25. Нижняя граница чаще идёт вместе с большим первоначальным взносом или более высокой ставкой, а сильный коэффициент открывает лучшие условия. Матрицу публикует каждый кредитор отдельно, поэтому воспринимайте диапазон как форму рынка, а не как обещание.
Нужно ли подтверждать свой доход?
В этом и смысл продукта. Кредит DSCR оценивает объект, а не заёмщика, поэтому декларации, формы W-2 и отношение долга к доходу обычно в досье не попадают. Кредитор всё равно проверит кредитную историю, резервы и арендную ставку, которую объект реально получает.
Может ли иностранец взять кредит DSCR?
Да, и это самый распространённый путь финансирования для международных покупателей инвестиционной недвижимости в Майами именно потому, что он не опирается на подтверждённый доход в США. Рассчитывайте на больший первоначальный взнос и резервы на американском счёте.
Какие расходы входят в чистый операционный доход?
Чистый операционный доход — это аренда за вычетом операционных расходов: налог на недвижимость, страховка, взносы ассоциации, управление, обслуживание и резерв на простой. Платёж по кредиту операционным расходом не является: это как раз то обслуживание долга, с которым вы сравниваете доход.
Как аренда задаёт сумму кредита?
Как только кредитор зафиксировал минимальный коэффициент, кредит равен тому платежу, который чистый операционный доход покрывает при этом коэффициенте. Ставка весит не меньше аренды: при ориентире по 30-летним кредитам около 6.6-6.7% в середине 2026 года и инвестиционных программах, которые стоят дороже этого ориентира, небольшая разница заметно двигает максимум.