Калькулятор обмена 1031
Посмотрите, что именно отсрочивает обмен на аналогичный объект и где boot делает часть суммы налогооблагаемой.
Что делает этот калькулятор
Сравнивает обычную продажу с обменом: оценивает прирост капитала и возврат амортизации, которые вскрываются при прямой продаже, а затем показывает, какую часть этой нагрузки откладывает правильно оформленный обмен 1031 и какая часть становится налогооблагаемой как boot, если вы забираете деньги или уменьшаете долг.
Для кого это
Владельцы инвестиционной и арендной недвижимости, переходящие к более крупному объекту; инвесторы из других штатов, собирающие портфель в Южной Флориде; и все, кому посоветовали просто сделать 1031, но не показали механику и сроки.
Как это работает
Укажите первоначальную цену покупки, начисленную амортизацию, цену продажи и расходы на неё, затем цену и долг по замещающему объекту. Калькулятор покажет отсроченную сумму, возникающий boot и два срока, которые нужно соблюсти.
Часто задаваемые вопросы
Что такое обмен 1031?
Норма, которая позволяет отсрочить налог с прироста по инвестиционному объекту, направив выручку в другой такой же объект. Налог именно отсрочен, а не отменён: он следует за вашей налоговой базой в новый объект до того дня, когда вы продадите без обмена.
Как работают сроки 45 и 180 дней?
С даты закрытия продажи у вас есть 45 дней, чтобы письменно определить замещающий объект, и 180 дней, чтобы закрыть по нему сделку. Отсчёт идёт параллельно, а не последовательно, и в календарных днях. Пропуск любого из сроков рушит обмен.
Обязателен ли квалифицированный посредник?
Да. Выручка должна поступить квалифицированному посреднику и никогда не проходить через ваши руки или ваш счёт. Получение этих денег дисквалифицирует обмен, поэтому посредника привлекают до закрытия сделки, а не после.
Что такое boot?
Всё, что вы получаете в обмене и что не является аналогичным имуществом. Денежный boot — это выручка, которую вы оставили себе. Ипотечный boot возникает, когда долг по замещающему объекту меньше погашенного долга: такое освобождение считается полученной выгодой. И то и другое облагается налогом в пределах вашего прироста.
Можно ли обменять собственный дом?
Нет. Раздел 1031 применяется к имуществу, которое удерживается для инвестиций или используется в бизнесе. Основное жильё не подходит, хотя у него есть собственное освобождение по другим правилам. Арендное или инвестиционное кондо подходит.
Что происходит с амортизацией?
Возврат амортизации откладывается вместе с приростом капитала, а ваша налоговая база переносится на замещающий объект. Более низкая база означает меньшие амортизационные вычеты в дальнейшем — это часть сделки, на которую вы идёте. Разберите её с бухгалтером до закрытия продажи, а не после.