Калькулятор BRRRR
Узнайте, какая часть вашего капитала возвращается при рефинансировании и покрывает ли аренда новый платёж.
Что делает этот калькулятор
Прогоняет полный цикл купить, отремонтировать, сдать, рефинансировать, повторить: общий объём вложенных денег на покупку и ремонт, кредит, который выдерживает оценка после ремонта, возвращаемый при рефинансировании капитал, а также денежный поток и доходность на то, что осталось в сделке.
Для кого это
Инвесторы, собирающие арендный портфель без нового капитала на каждую покупку; владельцы уже отремонтированного объекта, выбирающие между рефинансированием и продажей; и все, кто хочет проверить стратегию BRRRR на реальных расходах Майами, а не на таблице с семинара.
Как это работает
Укажите цену покупки, бюджет ремонта и ожидаемую стоимость после работ, затем условия рефинансирования и аренду, которую даёт готовый объект. Калькулятор покажет, сколько денег возвращается, сколько остаётся вложенным и какую доходность они приносят.
Часто задаваемые вопросы
Что означает BRRRR?
Купить, отремонтировать, сдать, рефинансировать, повторить. Вы покупаете объект, требующий работ, ремонтируете его, заселяете арендатора, рефинансируете под возросшую стоимость и направляете вернувшийся капитал в следующую покупку.
Сколько можно вынуть при рефинансировании?
Инвесторские программы рефинансирования с выдачей наличных обычно ограничены 70-75% оценочной стоимости. Новый кредит гасит долг по покупке и ремонту, а остаток после расходов — это возвращённый вам капитал. Если оценка выйдет ниже ожидаемой, разница останется вашими деньгами внутри сделки.
Что на самом деле значит бесконечная доходность?
Это случай, когда рефинансирование возвращает все вложенные вами деньги и собственного капитала в сделке не остаётся. Любой последующий денежный поток — это доходность на ноль, отсюда и выражение. Для этого нужен прирост стоимости, перекрывающий потолок кредита, и это исключение, а не план.
Есть ли минимальный срок владения?
Большинство кредиторов требует продержать объект определённый срок, прежде чем кредитовать под новую оценочную стоимость, а не под вашу цену покупки. Требование зависит от программы, поэтому уточните его до того, как закладывать возросшую стоимость: именно оно определяет, когда капитал реально вернётся.
Сходится ли аренда после рефинансирования?
Это проверка, которую чаще всего пропускают. Новый кредит больше прежнего, поэтому платёж растёт, а аренда остаётся там, где её держит рынок. Просчитайте денежный поток после рефинансирования с налогом, страховкой и взносами ассоциации, прежде чем решать, сколько вынимать.
Работает ли BRRRR в Майами?
Работает там, где можно создать стоимость, которую признает оценщик: в кондоминиумах с ограничениями на ремонт это сложнее, в районах односемейных домов со старым фондом — проще. Страховка и взносы ассоциации здесь тоже весят больше, поэтому проверка потока после рефинансирования важнее рассказа о росте стоимости.